美凯龙主业“止血”：经营现金流净额回正 毛利率大幅提升降本增效进入兑现期

　　10月31日，美凯龙发布2025年第三季度报告，在房地产低迷与家居零售市场需求减弱的双重挤压下，今年前三季度美凯龙实现营业收入49.69亿元，归属于上市公司股东净亏损31.43亿元。不过亏损主要是受市场短期波动和价值调整的影响，不影响公司现金流和运营能力。

　　从经营层面来看，虽然行业仍处在低谷，美凯龙主业已经开始“止血”， 经营现金流量净额连续两个季度为正，毛利率相比上年大幅提升，降本增效进入兑现期。

　　美凯龙主业“止血” 经营现金流净额连续两个季度为正

　　由于行业整体不景气，美凯龙各个业务板块均受到不同程度的影响，作为家居零售领域的领军企业，为支持商户，公司对部分商户减免了部分租金及管理费用，同时为稳商留商增加优惠。不过，在营业收入下降的情况下，公司积极调整战略重心，商场租赁及运营等业务营业利润约2亿元，实现了较为稳健的盈利。

　　从净利润来看，前三季的大幅亏损主要受市场短期波动和价值调整的影响，其中投资性房地产公允价值下降形成公允价值变动损失约-33.3 亿元，各类减值损失合计约-1.7亿元，以上损益不影响现金流和公司运营能力。

　　事实上，今年前三季度，美凯龙经营现金流量净额为6.43亿元，已经连续两个季度为正，主业开始“止血”。

　　新管理层履职后，采取了一系列措施，美凯龙资产质量得到明显提升。今年前三季度，美凯龙财务费用同比减少1.87亿元，信用减值损失同比减少5.64亿元，资产减值损失同比减少0.22亿元。

　　从毛利率来看，美凯龙毛利率相比上年大幅提升，降本增效进入兑现期。今年以来，美凯龙通过数智化赋能业务运营、线上线下全平台营销升级、强化扶商力度等举措持续精进商场运营，驱动公司高质量发展。在具体措施上，公司借助建发在供应链管理领域的成熟经验，对采购及物流体系进行了系统化整合；通过对接建发在城市建设与运营领域的专业团队，对卖场物业的运营效率和商业价值进行提升等。

　　从财务数据来看，美凯龙精细化管理举措已取得明显成效。今年第三季度，美凯龙销售费用为6.18亿元，同比下降18.05%；管理费用为6亿元，同比下降19.92%；财务费用为16.42亿元，同比下降10.23%。

　　截至9月底，美凯龙货币资金达37.44亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债合计较上年末下降32.77亿元，现金足以覆盖短债。

　　不管从现金流还是毛利率来看，在精细化运营之下，美凯龙经营层面已经开始出现积极信号。

　　转型初见成效 整体出租率达到84.72%

　　近年来，家居建材行业遭遇供应波动和需求下滑的双重挤压，美凯龙作为家居零售领域的领军企业，也受到冲击。

　　为了应对冲击，美凯龙一方面抓住“818嗨购节”、双11等节点，回馈消费者的同时，撬动家居销售。公司率先承接“国补”、“市补”政策，形成“政企双补贴”模式，有效拉动了内需消费。今年双11期间，美凯龙位于北京的5家门店以“双 11 心动焕新家”为核心，摒弃线上凑单套路，以“好搭”、“好价”、“舒适”的核心优势给予消费者最佳体验。

　　今年红星美凯龙成功将业务范围扩展至电器、3C、智能家居、建材及适老化产品，成为首个覆盖多品类的综合补贴平台。美凯龙全国商场数据显示，截至2025年8月24日，全国以旧换新带来的销售额累计达88.98亿元，订单数91.8万单。

　　另一方面，公司从组织架构、业态布局、运营管理、服务体验、资产质量等方面进行了改革，目标是从传统的家居卖场转型为“最懂年轻人的生活提案者”。

　　在业务转型方面，美凯龙提出了“3+星生态”，主要是以“家”为核心，从家居延伸到家电、家装等领域，创造出新的增量空间。重点培育的业态包含高端电器、M+高端设计中心、汽车、餐饮，以及休闲娱乐、超市、教培等生活业态。

　　从今年上半年的数据来看，高端电器已经成为公司增长最快的业务板块之一，电器经营面积占比达到了9.4%。

　　家装业务领域，上半年发美凯龙布了M+家装设计中心 2025 年战略规划：一 Mall 一 M+，每个红星美凯龙商场都有一个设计枢纽，构建中国最大的家装设计服务网络。截至 6 月底，红星美凯龙 M+ 设计中心已完成打造73.1万m²，引入1000多家设计工作室，合作近 5000 位优秀设计师。

　　新能源汽车业态领域，公司成立了上海建美智慧汽车服务有限公司，发布汽车业态的“3100规划”，即3年内孵化出汽车业态的新赛道，截至目前，美凯龙汽车业态已覆盖全国44座城市，经营面积达26万平方米，与30余家车企及平台达成合作。

　　今年第三季度，美凯龙旗下的电器经营面积占比提升0.2个百分点，生活业态经营面积占比提升1.1个百分点，家装设计经营面积占比提升0.8个百分点，汽车经营面积占比提升0.3个百分点。

　　在家居、家装、家电三大业态与餐饮、零售、亲子等体验型业态的互补引流下，客流停留时长显著延长，吸引了新的客户，拉升了整体出租率。截至9月底，美凯龙自营商场出租率相较于年初提升1.7个百分点，达到84.72%。

　　在行业低谷期，美凯龙将商业物业的运营效率、消费者家居需求图谱及商品特征数据库等打造成了不可复制的壁垒。可以预见的是，未来随着消费的回暖，公司也将进入收获期。